Hipotēkas refinansēšana būtībā nozīmē, ka jūs maināt veco hipotēku pret jaunu un, iespējams, jaunu atlikumu.
Refinansējot hipotēku, banka vai aizdevējs atmaksā veco hipotēku ar jauno; tas ir iemesls refinansēšana uz jēdziens.
Lielākā daļa aizņēmēju izvēlas refinansēt, lai samazinātu savus procentus un saīsinātu atmaksas termiņu vai izmantotu iespēju pārvērst daļu no pašu mājās nopelnītā kapitāla naudā.
Pastāv divi galvenie refinansēšanas veidi: likmju un termiņa refinansēšana un naudas izņemšana.
Kas ir refinansēšana?
Refinansēšana ir process, kurā esošā hipotēka tiek aizstāta ar jaunu aizdevumu. Parasti cilvēki refinansē hipotēku, lai samazinātu ikmēneša maksājumus, pazeminātu procentu likmi vai mainītu aizdevuma programmu no hipotēkas ar regulējamu likmi uz hipotekāro kredītu ar fiksētu procentu likmi. Turklāt dažiem cilvēkiem ir nepieciešama piekļuve skaidrai naudai, lai finansētu mājas renovācijas projektus vai atmaksātu dažādus parādus, un viņi izmantos savu mājas kapitālu, lai iegūtu naudas refinansējumu.
Neatkarīgi no jūsu mērķa, faktiskais refinansēšanas process darbojas tāpat, kā tas notika, kad pieteicāties pirmajai hipotēkai - jums būs jāatvēl laiks, lai izpētītu savas aizdevuma iespējas, savāktu pareizos finanšu dokumentus un iesniegtu hipotēkas refinansēšanas pieteikumu. pirms to var apstiprināt.
Mājas refinansēšanas priekšrocības
Ir vairāki iemesli hipotēkas refinansēšanai. Daži no iespējamiem ieguvumiem ietver:
- Samaziniet ikmēneša maksājumu *. Saskaņā ar Mācības vidējais mājas īpašnieks, veicot refinansēšanu, var ietaupīt 160 USD vai vairāk mēnesī. Izmantojot zemāku ikmēneša maksājumu, jūs varat novirzīt ietaupījumus citiem parādiem un citiem izdevumiem vai izmantot šos ietaupījumus ikmēneša hipotēkas maksājumam un ātrāk atmaksāt aizdevumu.
- Likvidēt privāto hipotēkas apdrošināšanu (PMI). Dažiem māju īpašniekiem, kuriem ir pietiekams mājas kapitāls vai iemaksāts pašu kapitāls, nebūs jāmaksā par hipotēkas apdrošināšanu, kas samazinās kopējo ikmēneša maksājumu.
- Samaziniet aizdevuma termiņu. Mājokļu īpašniekiem, kuri karjeras sākumā ņēma hipotēku, 30 gadu hipotēka varēja būt finansiāli izdevīgāka. Bet tiem, kas vēlas hipotēku atmaksāt agrāk, aizdevuma termiņa samazināšana var būt pievilcīga iespēja.
- Pāreja no regulējamas likmes hipotēkas uz fiksētas likmes aizdevumu. Ja jums ir regulējamas likmes hipotēka, jūsu maksājums var mainīties uz augšu vai uz leju, mainoties procentu likmēm. Pāreja uz fiksētas likmes aizdevumu ar uzticamiem un stabiliem ikmēneša maksājumiem var nodrošināt māju īpašniekiem drošību, zinot, ka viņu maksājums nekad nemainīsies.
- Konsolidējiet savu pirmo hipotēkas un mājas kapitāla kredītlīniju (HELOC). Pārvēršot tos vienā ikmēneša maksājumā, jūs varat vienkāršot savas finanses un koncentrēties uz vienu parādu. HELOC bieži ir regulējamas likmes, tāpēc refinansēšana fiksētas likmes aizdevumā ilgtermiņā var ietaupīt naudu.
- Izmantojiet savas mājas kapitālu, lai iegūtu naudu. Palielinoties mājas vērtībai, jums var būt pietiekami daudz pašu kapitāla, lai saņemtu naudas izņemšanas refinansējumu. Šo naudu var izmantot, lai finansētu mājas uzlabojumus, dzēstu parādus vai finansētu lielus pirkumus.
Kredītu refinansēšanas riski
Atkarībā no jūsu mērķiem un finansiālā stāvokļa refinansēšana ne vienmēr ir labākais risinājums. Lai gan refinansēšana piedāvā daudz priekšrocību, jums būs arī jāizvērtē riski.
Piemēram, hipotēkas refinansēšana parasti atsāk atmaksas procesu. Tātad, ja jums ir pieci gadi, lai nomaksātu 30 gadu aizdevumu un nolemtu ņemt jaunu 30 gadu hipotēku, jūs veiksit hipotēkas maksājumus uz 35 gadiem. Dažiem māju īpašniekiem tas ir labs plāns, taču, ja jums jau ir, teiksim, 10 vai 20 gadu hipotēka, tad mūža procenti var nebūt papildu izmaksu vērti.
Šajos gadījumos daudzi māju īpašnieki refinansē ar īstermiņa aizdevumu, kas nepagarinās hipotēkas maksājumus, piemēram, 20 vai 15 gadu hipotēku (kas bieži piedāvā arī zemākas likmes nekā 30 gadu aizdevumi).
Parasti refinansēšana ir labs risinājums, ja jaunā procentu likme ir zemāka par jūsu pašreizējās hipotēkas procentu likmi un kopējā ietaupījumu summa pārsniedz refinansēšanas izmaksas. Piemēram, ja jums ir atlikuši 390 000 ASV dolāru aizdevumam 400 000 ASV dolāru apmērā par 4,25%, aizstājot pašreizējo hipotēku par 3,75%, var ietaupīt 162 USD mēnesī, salīdzinot ar iepriekšējo aizdevumu. *
* Refinansējot esošo aizdevumu, jūsu kopējās finanšu izmaksas var būt lielākas aizdevuma darbības laikā.
Bieži uzdotie jautājumi par refinansēšanu
Pirms izvēlēties refinansēt, ir svarīgi būt gatavam. Lai novērtētu savu gatavību refinansēšanai, apsveriet šādus jautājumus.
Vai man vajadzētu refinansēt, ja plānoju dzīvot savās mājās tikai vēl dažus gadus?
Tāpat kā sākotnēji iegādājoties māju, jums būs jāmaksā nodevas, nodokļi un slēgšanas izmaksas par refinansēšanas hipotēku. Ir svarīgi noteikt, cik ilgs laiks būs nepieciešams, lai pārtrauktu darbību, pat refinansējot hipotēku. Pārrāvuma punkts ir punkts, kurā ikmēneša ietaupījumi, kas rodas, pārfinansējot hipotēku, atsver refinansēšanas izmaksas.
Saskaņā ar Patērētāju finanšu aizsardzības biroja sniegto informāciju jums jāapsver, cik ilgs laiks būs nepieciešams, lai ikmēneša uzkrājumi atmaksātu refinansēšanas izmaksas. Pārskatiet sākotnējā mājokļa aizdevuma noslēguma izmaksas. Refinansēšanas izmaksas var būt aptuveni vienādas. Kopīgs īkšķis ir rīkoties tikai tad, ja jaunā procentu likme ietaupa šo summu apmēram divus gadus (citiem vārdiem sakot, ja jūs pārsniedzat rezultātu aptuveni divu gadu laikā).
Tāpēc noteikti dariet matemātiku un saprotiet, kā jaunais aizdevums ietekmēs jūs.
Kā refinansēšana ietekmē manu kredītreitingu?
Jūsu kredītreitings ne tikai palīdz noteikt hipotēkas refinansēšanas apstiprinājumu, bet arī nosaka procentu likmi, ko piedāvās jūsu aizdevējs. Vienkārši sakot, jo augstāks ir jūsu kredītreitings, jo zemāka ir jūsu procentu likme.
Piemēram, aizņēmējs ar vidējo aizdevuma summu 250 000 ASV dolāru un kredītreitingu 640 gadā procentu maksājumos var maksāt par aptuveni 2500 USD vairāk nekā aizņēmējs ar kredītreitingu 760 . Ja jūsu kredītreitings ir samazinājies kopš hipotēkas pirmās saņemšanas, jūs varat sagaidīt augstākas likmes, kas var liegt visus iespējamos ieguvumus no refinansēšanas.
Kāda ir mana kredīta atlikuma summa?
Pirms jaunas hipotēkas parakstīšanas jums jānovērtē pašreizējais aizdevuma atlikums. Ja jums pašlaik ir 15 gadu aizdevums uz 30 gadiem, iespējams, vēlēsities izpētīt savas refinansēšanas iespējas ar īsāku termiņu. Tas ir jēga daudziem māju īpašniekiem, jo tas ļauj viņiem izmantot vēsturiski zemās likmes, neaizkavējot maksājuma datumu, kas bieži vien var nodrošināt ievērojamus ietaupījumus. *
Vai man ir nepieciešama elastība vai stingrs maksājumu grafiks?
Parasti refinansēšana tiek izmantota, lai saīsinātu aizdevuma termiņu un atmaksātu to ātrāk. Ja pašreizējās hipotēkas procentu likmes ir zemākas par jūsu pašreizējo procentu likmi, parasti ir līdzīga ikmēneša maksājuma summa, vienlaikus samazinot hipotēkas gadus.
Piemēram, māju īpašnieki ar 30 gadu hipotēku var refinansēt 15 gadu aizdevumu. Šī var būt lieliska izvēle, taču ir jāņem vērā dažas lietas:
Pirmkārt, lielākā daļa aizdevēju ļaus jums dzēst hipotēku pirms termiņa. Tātad, ja vēlaties atmaksāt savu 30 gadu aizdevumu 15 gadu laikā ar papildu maksājumiem, iespējams, varēsit. Tas var palīdzēt ātrāk izveidot pamatsummu un ietaupīt uz procentu maksājumiem. Ja apstākļi mainās un laiks kļūst grūts, varat brīvi atgriezties pie sākotnējā 30 gadu līguma maksājuma.
No otras puses, aizdevums uz 15 gadiem parasti piedāvā vēl lielākus procentu ietaupījumus, kā arī var palīdzēt ātri izveidot pašu kapitālu, lai jūs varētu iegūt savu māju bez maksas un nemaksājot agrāk, nevis vēlāk.
Vai ir iespējams refinansēt FHA, VA, Jumbo vai USDA aizdevumus?
Jā, atkarībā no jūsu pašreizējās situācijas kāda no šīm iespējām jums varētu šķist saprātīga. Turklāt, ja jums pašlaik ir parasts, FHA, VA, Jumbo vai USDA aizdevums, ir pieejamas iespējas, kas ietver vairākas vienkāršotas refinansēšanas programmas. Vienkāršotas refinansēšanas programmas piedāvā racionalizētu apstiprināšanas procesu, samazinot vai izslēdzot daudzus ienākumu, kredītu vai novērtējuma pārskatus, kas iekļauti standarta refinansēšanas programmās.
VA optimizācijas programmu sauc par procentu likmju samazināšanas refinansēšanu jeb IRRRL. Ir svarīgi pieminēt, ka optimizētie refinansēšanas aizdevumi var neļaut skaidras naudas izņemšanas iespēju. Tāpat kā citas refinansēšanas iespējas, vienkāršoti refinansēšanas aizdevumi var palielināt jūsu kopējās izmaksas aizdevuma darbības laikā.
Vai tagad ir īstais laiks refinansēt?
Galu galā ir ļoti svarīgi izsijāt skaitļus, lai noskaidrotu, vai refinansēšana jums ir jēga. Pat ja jūs iepriekš neesat varējis refinansēt, aizdevumu programmas un likmes vienmēr mainās. Šīs izmaiņas, kā arī pieaugošās mājas vērtības dažādos tirgos, var ļaut samazināt likmi vai ikmēneša maksājumus.
Bet jums tas nav jādara vienam! PennyMac aizdevuma darbinieki vienmēr ir gatavi atbildēt uz jūsu jautājumiem un norādīt uz veiksmīgu refinansēšanas ceļu.
Likmes un termiņa refinansēšana
Iekšā refinansēšana likmi un termiņu, jūs parasti saņemtu jaunu hipotēku ar zemāku procentu likmi, kā arī, iespējams, īsāku maksājuma termiņu (30 gadi mainīti uz 15 gadu termiņu).
Ņemot vērā nesenās vēsturiski zemās procentu likmes, jūsu 30 gadu hipotēkas refinansēšana 15 gadu hipotēkā var beigties ar ikmēneša maksājumiem, kas ir līdzīgi sākotnējam aizdevumam. Tas ir saistīts ar zemāku procentu summu, ko jūs maksātu par savu jauno hipotēku, lai gan 15 gadu hipotēkas maksājumi parasti ir lielāki par 30 gadu aizdevumiem.
Patiesībā par hipotēku teikts, ka ir svarīgi pārliecināties, ka atrodat savu peļņas punktu, pirms nolemjat refinansēt savu pašreizējo hipotēkas likmi. Tas būtībā notiek tad, kad refinansēšanas izmaksas tiek atgūtas, izmantojot zemāko ikmēneša hipotēkas maksājumu.[1].
Refinansēšana ar skaidras naudas izņemšanu
Naudas izņemšanas refinansēšanas gadījumā jūs varat pārfinansēt līdz pat 80 procentiem no jūsu mājas pašreizējās vērtības skaidrā naudā. Tāpēc to sauc par naudas izņemšanas refinansēšanu. Pieņemsim, ka jūsu mājas vērtība ir 100 000 USD, un jūs esat parādā 60 000 USD par aizdevumu. Jūsu banka vai aizdevējs var jums kā kvalificētam aizņēmējam piešķirt USD 20 000 skaidrā naudā, padarot jauno hipotēku par USD 80 000.
Naudas izņemšanas refinansēšanā jūs ne vienmēr ietaupāt naudu, veicot refinansēšanu, bet jūs saņemat aizdevuma veidu ar zemāku procentu par nepieciešamo naudu. Skaidras naudas izņemšanas iemesli varētu būt tādi, ka, iespējams, vēlēsities izrakt jaunu baseinu, lai aizietu pensijā vai dotos sapņu atvaļinājumā.
Ņemiet vērā, ka hipotēkas izņemšana palielina jūsu ķīlas summu[2]. Tas varētu nozīmēt lielākus un / vai ilgāka termiņa maksājumus. Atcerieties, ka šī nav bezmaksas nauda, un tā ir jāatmaksā aizdevējam.
Lēmums par hipotēkas refinansēšanu nav vieglprātīgs. Apsveriet refinansēšanas izmaksas salīdzinājumā ar ietaupījumiem. Runājiet ar finanšu plānotāju, ja jums ir bažas par to, vai jums vajadzētu refinansēt, kopā ar citām jums pieejamajām iespējām.
Saturs
- Kas ir refinansēšana?
- Mājas refinansēšanas priekšrocības
- Kredītu refinansēšanas riski
- Bieži uzdotie jautājumi par refinansēšanu
- Vai man vajadzētu refinansēt, ja plānoju dzīvot savās mājās tikai vēl dažus gadus?
- Kā refinansēšana ietekmē manu kredītreitingu?
- Kāda ir mana kredīta atlikuma summa?
- Vai man ir nepieciešama elastība vai stingrs maksājumu grafiks?
- Vai ir iespējams refinansēt FHA, VA, Jumbo vai USDA aizdevumus?
- Vai tagad ir īstais laiks refinansēt?
- Likmes un termiņa refinansēšana
- Refinansēšana ar skaidras naudas izņemšanu
- Palīdzība pirmo reizi pircējiem mājās Floridā
- Kādi dokumenti man nepieciešami, lai nopirktu māju ...
- Cik daudz kredīta man ir nepieciešams, lai nopirktu māju?
- Prasības mobilās mājas iegādei ASV
- Prasības mājokļa iegādei Amerikas Savienotajās Valstīs - ceļvedis
- Mājas pirkuma skaitītāja piedāvājuma izveides piemērs